Perioada de valabilitate a autorizației de construire

Perioada de valabilitate a autorizației de construire

Unul din factorii importanți ai unei autorizații de construire este perioada de valabilitate. Investitorii și executanții trebuie să știe cât timp au la dispoziție pentru a finaliza execuția lucrărilor de construcții. Este foarte important ca aceste lucrări să fie terminate în perioada de valabilitate a autorizației de construire. În caz contrar apar situații nefavorabile recepționării obiectivului.

De aceea este bine să cunoaștem ce stabilește legislația în vigoare în această privință. Și dacă ne aflăm în situația în care autorizația este expirată, ce am putea face?

Există situații în care posesorii de autorizații de construire au motive întemeiate pentru care nu pot începe lucrările de execuție. În alte cazuri, termenul de valabilitate este depășit din rațiuni financiare, sau chiar personale. Legea 50/1991 actualizată în 2020 oferă clarificări în ceastă privință.

Valabilitate autorizație de construire

Ce este termenul de valabilitate al unei autorizații de construire și cum se determină această perioadă.

Pe autorizații există două termene stabilite de autoritatea publică emitentă. Acestea sunt indicate la punctele C și D din cadrul precizărilor privind autorizația de construire (spre sfârșitul documentului).

C. Durata de execuție a lucrărilor este de …. luni / zile, calculată de la data începerii efective a lucrărilor (anunțată în prealabil), situație în care perioada de valabilitate a autorizației se extinde pe întreaga durată de execuție a lucrărilor de autorizație.

D. Termenul de valabilitate al autorizației este de … luni / zile de la data emiterii, interval de timp în care trebuie începute lucrările de execuție autorizație.

Cum se stabilește perioada de valabilitate a autorizației de construire?

Factorul care determină perioada de valabilitate este formularul F13 - Comunicare privind începerea execuției lucrărilor (1379 downloads) .  Acest formular trebuie depus la autoritatea publică care a emis autorizația de construire în perioada indicată la punctul D. Însă trebuie avută mare atenție, deoarece de cele mai multe ori investitorii fie îl depun imediat după ce au obținut autorizația de construire, fie nu îl depun deloc. Aceste aspecte trebuie bine cântărite deoarece pot avea un impact nefavorabil asupra demersurilor de finalizare a investiției.

Cu acest formular (F13) investitorii anunță data ulterioară la care vor începe execuția lucrărilor de construcții. De fapt, acest lucru reprezintă o obligație din partea investitorilor, conform cu Legea 50/1991 art. 7 alin. (5) și (8):

(5) Autoritatea emitentă a autorizației de construire stabilește o perioadă de valabilitate de cel mult 24 de luni de la data emiterii, interval în care solicitantul are dreptul să înceapă lucrările. Valabilitatea autorizației se extinde de la data consemnată în înștiințarea prevăzută la alin. (8) pe toată durata de execuție a lucrărilor prevăzute prin autorizație, în conformitate cu proiectul tehnic.

(8) Investitorul are obligația să înștiințeze autoritatea emitentă a autorizației de construire, precum și inspectoratul teritorial în construcții asupra datei de începere a lucrărilor autorizate. În caz contrar, dacă constatarea faptei de începere a lucrărilor fără înștiințare s-a făcut în termenul de valabilitate a autorizației, data începerii lucrărilor se consideră ca fiind ziua următoare datei de emitere a autorizației.

Investitorul depune formularul F13 în termen

În cazul în care investitorul a depus formularul F13 în termenul de valabilitate (indicat la punctul D), atunci valabilitatea autorizație se prelungește cu termenul indicat la punctul C începând de la data declarată din formularul F13 ca fiind data la care vor începe execuția lucrărilor.

Caz concret: dețin o autorizație emisă de primărie la data de 01.01.2021, cu durata de execuție 24 luni și termen de valabilitate de 12 luni. În acest caz am dreptul să încep execuția lucrărilor oricând între 01.01.2021 și 31.12.2021 (12 luni). Ca investitor, am obligația să depun la primărie în această perioadă formularul F13 în care trebuie să declar data la care vor începe execuția lucrărilor de construcții. Să presupunem că pe data de 15 septembrie 2021 depun la primărie formularul F13 prin care anunț că încep lucrările de execuție la data de 25 septembrie 2021. Perioada de valabilitate a autorizației mele se prelungește automat cu 24 de luni începând cu data de 25 septembrie 2021. Deci autorizația mea expiră în data de 24 septembrie 2023.

Așadar, se înțelege cât de importantă este depunerea acestei comunicări, în special pentru investitori. Avantajul este oferit de stabilirea corectă a perioadei de valabilitate a autorizației de construire, astfel încât să corespundă necesităților execuției investiției.

Investitorul nu depune formularul F13 în termen

Dacă investitorii nu depun comunicarea în termen, prin Legea 50/1991 art. 7 alin (8) se stabilește automat data începerii execuției ca fiind ziua următoare date de emitere a autorizației.

Acest lucru scurtează perioada de valabilitate a autorizației și, de cele mai multe ori, nu corespunde cu situația din teren. Din neglijență un investitor nu depune în termen comunicarea de începere la primărie, dar nici nu începe execuția lucrărilor de construcții. Fie se încadrează în termenul care a mai rămas din durata de execuție, fie scoate o altă autorizație în anumite condiții.

Iată mai jos textul din Legea 50/1991 actualizată, care permite scoaterea unei noi autorizații de construire în regim mai simplu, dar cu încadrarea într-un termen:

Art. 7 alin. (6) În situația neînceperii lucrărilor în termenul de valabilitate al autorizației de construire sau a schimbării de temă și dacă nu au fost aprobate reglementări urbanistice diferite față de cele în temeiul cărora a fost emisă autorizația inițială, se va putea emite o nouă autorizație de construire în baza aceleiași documentații pentru autorizarea executării lucrărilor de construire/desființare, fără a fi necesar un nou certificat de urbanism și fără obținerea unor noi avize/acorduri, în măsura în care această nouă autorizație de construire este solicitată într-un interval de timp egal cu termenul de valabilitate al autorizației de construire inițiale. În cazul schimbării regimului de protecție al imobilului sau al zonei în care se află acesta, de la data emiterii autorizației până la noua solicitare de autorizație este necesară reconfirmarea avizului emis de către autoritatea emitentă responsabilă cu problematica protecției.

Investitorul începe execuția dar nu se încadrează în termenul de valabilitate

În această situație investitorul a început execuția dar nu poate finaliza execuția lucrărilor în termenul de valabilitate al autorizației. Investitorul poate solicita o nouă autorizație de construire pentru stadiul fizic rămas de executat la data solicitării. Și tot în regim simplu, adică în baza aceluiași certificat de urbanism și acelorași avize și acorduri.

Art. 7 alin. (6^1) În situația nefinalizării lucrărilor în termenul de valabilitate al autorizației de construire se va putea emite o nouă autorizație de construire, corespunzător stadiului fizic al realizării lucrărilor autorizate la data solicitării, pentru continuarea lucrărilor cu respectarea prevederilor documentației pentru autorizarea lucrărilor de construire/desființare inițiale, fără a fi necesar un nou certificat de urbanism și fără obținerea unor noi avize/acorduri.

Investitorul întrerupe execuția lucrărilor și depășește durata autorizată

Dacă nu au fost luate măsuri de conservare conform cu legislația în vigoare, factorii implicați în proiect vor trebui să efectueze o expertiză tehnică și să elaboreze o documentație tehnică. În caz contrar nu se poate relua execuția lucrărilor.

Art. 7 alin. (6^2) În cazul întreruperii execuției lucrărilor pe o perioadă care depășește durata de execuție înscrisă în autorizația de construire/desființare, fără aplicarea măsurilor de conservare, continuarea lucrărilor rămase de executat se va putea face numai având la bază o documentație tehnică întocmită în conformitate cu concluziile unui raport de expertiză tehnică a lucrărilor executate privind respectarea cerințelor fundamentale aplicabile.

Prelungirea valabilității autorizației de construire

Se poate prelungi valabilitatea autorizației de construire cu cel puțin 15 zile lucrătoare înaintea expirării acesteia.

Art. 7 alin. (7) Prin excepție de la prevederile alin. (6) și (6^1), în cazul justificat în care lucrările de construcții nu pot fi începute ori nu pot fi executate integral la termenul stabilit, investitorul poate solicita autorității emitente prelungirea valabilității autorizației cu cel puțin 15 zile lucrătoare înaintea expirării acesteia. Prelungirea valabilității autorizației se poate acorda o singură dată și pentru o perioadă nu mai mare de 12 luni.

Art. 7 alin. (7^1) Prelungirea valabilității autorizației de construire/desființare se înscrie în originalul autorizației inițial emise, fără a fi necesară prezentarea unei alte documentații. În această situație, emitentul autorizației are obligația de a comunica decizia solicitantului, în termen de maximum 15 zile lucrătoare de la depunerea cererii.

Art. 7 alin. (7^2) Valabilitatea autorizației se extinde pe toată durata de execuție a lucrărilor prevăzută prin autorizație, începând cu data începerii lucrărilor notificată conform alin. (8). În situația nerespectării obligației de notificare, durata de execuție stabilită în autorizația de construire se calculează de la data emiterii autorizației de construire.

Implicațiile nerespectării legislației privind perioada de valabilitate a autorizației de construire

Aspectul cel mai des întâlnit este neîncadrarea în termenul de valabilitate al autorizației. Investitorii trebuie să fie atenți când declară că vor începe lucrările prin formularul F13. Este legal, dar nu înțelept să depunem imediat comunicarea de începere (F13) fără să începem efectiv execuția lucrărilor.

În alte situații investitorii care au depășit termenul de valabilitate al autorizației de construire se pot trezi în situații neplăcute. Acestora li se pot cere refacerea documentației de proiectare, emiterea unui nou certificat de urbanism cu noi solicitări de avize și acorduri. Se poate solicita efectuarea unei expertize tehnice în cazul executării parțiale a lucrărilor.

În orice caz, lucrurile se complică și investiția devine o povară financiară pentru investitori. Nu mai discutăm despre timpul finalizării investiției, care se extinde în mod inveitabil pe o perioadă mai mare până la efectuarea recepției la terminarea lucrărilor.

Depășirea valabilității autorizației de construire poate aduce multe neajunsuri. Am observat, însă, că în unele situații investitorii pot apela la prelungirea autorizației sau la scoaterea uneia alte autorizații în regim mai simplu. Dacă cunosc reglementările oferite de Legea 50/1991, investitorii pot să acționeze în favoarea lor, pentru a rămâne în legalitate cu lucrările de execuție.

Leave a Reply

Acest site folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.